財(cái)聯(lián)社3月26日訊（編輯 楊斌）3月中旬以來(lái)，REITs市場(chǎng)反彈漸止，近期回調(diào)幅度加深。雖然消費(fèi)REITs上市一度受到熱捧，但熱度迅速降低。本輪REITs市場(chǎng)的反彈主要得益于REITs權(quán)益屬性的認(rèn)定，在利好被消化后，市場(chǎng)重歸基本面定價(jià)。

據(jù)Choice數(shù)據(jù)，中證REITs（收盤）指數(shù)從2月5日的低點(diǎn)起最多反彈了17.06%，在3月5日收于829.15點(diǎn)。此后，中證REITs（收盤）指數(shù)震蕩下行，自高點(diǎn)起已下跌5.50%。上周（3月18日-3月22日），指數(shù)下跌2.79%。

具體來(lái)看，博時(shí)招商蛇口REIT在本輪反彈中上漲了39.67%。從高點(diǎn)起下跌幅度較大的為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和港口倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，包括此前有負(fù)面輿情的嘉實(shí)京東REIT、華安張江REIT等。

圖：REITs區(qū)間漲跌幅

（資料來(lái)源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

值得注意的是，首批三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在3月12日-14日相繼上市。盡管上市之初消費(fèi)REITs一度受到追捧，但在熱度過(guò)后悉數(shù)轉(zhuǎn)跌，且均已跌破了發(fā)行價(jià)，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT已下跌了9.31%。

財(cái)聯(lián)社此前撰文分析過(guò)，本輪REITs的反彈主要得益于2月8日證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》（簡(jiǎn)稱“會(huì)計(jì)類第4號(hào)文”），會(huì)計(jì)類第4號(hào)文將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為權(quán)益。REITs權(quán)益屬性的明確被認(rèn)為有助于推動(dòng)REITs計(jì)入OCI（其他綜合收益）科目，使REITs凈值波動(dòng)不影響投資者當(dāng)期利潤(rùn)，吸引長(zhǎng)期投資者進(jìn)入REITs市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)分析師表示，REITs權(quán)益屬性認(rèn)定的利好已被市場(chǎng)充分消化，后續(xù)應(yīng)關(guān)注投資者REITs會(huì)計(jì)計(jì)量更進(jìn)一步的監(jiān)管變化。反彈過(guò)后，REITs市場(chǎng)重歸基本面定價(jià)。

中金REITs分析團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，基本面穩(wěn)定性較強(qiáng)的能源、保障房、環(huán)保板塊仍相對(duì)跑贏大勢(shì)，后續(xù)隨著REITs年報(bào)、一季報(bào)陸續(xù)出爐，基于年度評(píng)估報(bào)告更新、投資者結(jié)構(gòu)變化、運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)、行業(yè)展望等增量信息，市場(chǎng)走勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步分化。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT于3月14日公布了2023年年報(bào)，這也是公募REITs市場(chǎng)發(fā)布的首份2023年年報(bào)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在2023年收入1.81億元，同比增長(zhǎng)59.84%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7139.97萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)84.02%。

博時(shí)招商蛇口REIT在2023年可供分配金額達(dá)到1.18億元，但可供分配金額完成率為99%，略低于2023年擴(kuò)募時(shí)《招募說(shuō)明書(shū)》的預(yù)測(cè)。博時(shí)基金表示，這主要是2023上半年處于疫情恢復(fù)期，年初起始出租率水平處于較低位，租金單價(jià)根據(jù)市場(chǎng)情況有所下調(diào)，收入略低于預(yù)期?；鸸芾砣寺?lián)合運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)已采取有效措施，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)自二季度開(kāi)始出租率逐步提升，下半年出租率已達(dá)到預(yù)測(cè)水平，營(yíng)業(yè)收入基本符合預(yù)期。

平安固收首席劉璐指出，當(dāng)前REITs靜態(tài)估值仍較低，具有長(zhǎng)期配置價(jià)值，但月度以下短周期維度，REITs或回歸平淡。產(chǎn)權(quán)類REITs連續(xù)大漲之后，風(fēng)險(xiǎn)偏好相對(duì)低的資金可能再度向經(jīng)營(yíng)權(quán)板塊流動(dòng)。

長(zhǎng)期來(lái)看，中金REITs團(tuán)隊(duì)依然認(rèn)為REITs權(quán)益屬性的認(rèn)定具有里程碑意義。允許會(huì)計(jì)計(jì)量規(guī)則調(diào)整可實(shí)質(zhì)性優(yōu)化市場(chǎng)供需關(guān)系，令估值得以回歸合理區(qū)間。使得二級(jí)市場(chǎng)能夠在良性環(huán)境下繼續(xù)發(fā)揮價(jià)值發(fā)現(xiàn)的功能，并與發(fā)行擴(kuò)容形成相輔相成的關(guān)系，也給投資者一個(gè)更為穩(wěn)定的配置環(huán)境。