①REITs發(fā)行陷入階段性冰點,全年僅5只產品上市,總規(guī)模170.92億元,其中下半年僅1只。 ②能源與保障房板塊表現較好。 ③機構稱,Reits品種存在低估,其中交通基礎設施板塊被低估明顯,《管理辦法》出臺有助于REITs迎來配置機會。
財聯社1月2日訊(編輯 李響)2023年REITs市場理性回調,全年僅5只產品上市,其中下半年僅1只,跌入階段性“冰點”。財聯社盤點梳理,去年從全市場29只上市產品收益表現來看,僅中信建投國家電投新能源REIT獲得正收益2.54%,其余28只累計收益多數下滑,同比數據方面,也僅有5只產品收益表現較2022年有所提升。
不過波動中仍不乏亮點,其中保障房及能源板塊表現突出,多只逆周期高分紅品種值得挖掘,同時伴隨年底《全國社會保障基金境內投資管理辦法(征求意見稿)》(簡稱管理辦法)出臺,機構人士對REITs二級市場重新定價持樂觀態(tài)度,預計以民生基建為主的高股息、逆周期產品有望今年觸底反彈。
REITs陷入階段性冰點,能源與保障房板塊值得挖掘
2023年以來,中證REITs全收益指數下跌22.67%,弱于同期滬深300表現(-11.38%)。細分板塊來看,全年能源及保障房板塊表現突出,跌幅分別僅為3.19%和6.27%,均好于同期滬深300表現,而園區(qū)板塊表現最弱,跌幅高達26%,其中建信中關村REIT和博時蛇口產園REIT錄得全年最差表現,分別下跌45.70%和42.91%。
數據來源:WInd,財聯社整理
整體來看,2023年對于REITs而言并不友好,由于REITs底層資產業(yè)績與經濟基本面恢復情況息息相關,在近兩年經濟基本面復蘇略顯停滯背景下,REITs整體較為慘淡,全年僅5只產品上市,總規(guī)模170.92億元,其中下半年僅有1只,為中金山東高速REIT。不過作為大類資產配置標的的一環(huán),REITs市場仍有表現較為亮眼的產品值得挖掘。
2023年數據方面,全年僅1只產品收益為正,為中信建投國家電投新能源REIT。作為成立于2023年3月的產品,募集說明書顯示,項目公司的主營業(yè)務收入均來源于濱海北H1項目和濱海北H2項目海上風電機組的發(fā)電收入。此外,中航京能光伏REIT表現也較好,全年僅下跌2.16%,同樣作為能源基礎設施項目,能源需求支撐底層資產表現,逆周期防御性優(yōu)勢凸顯。
同比數據方面,保障房板塊表現最優(yōu)。從近兩年業(yè)績表現來看,29只上市REITs產品中,保障房板塊的4只產品悉數同比上漲。具體來看,2022年該4只產品平均跌幅高達12.87%,但2023年全年僅跌幅6.27%,整體有所回暖。紅土創(chuàng)新深圳安居REIT錄得全市場年度最佳表現,同比漲幅較2022年高達10.53%。
不過園區(qū)類產品整體表現較弱,多數在2023年漲幅轉跌,其中博時蛇口產園REIT表現最弱,由2022年10.41%漲幅至2023年42.91%跌幅,凈值較前年已經腰斬。據募集說明書顯示,該基金的基礎設施資產包括位于深圳市蛇口網谷產業(yè)園內的萬融大廈和萬海大廈,現金流主要來源于基礎設施資產入駐企業(yè)的租金收入,據最新的募集說明書顯示,2023-2025年到期的租約占租賃面積的比例分別是34.4%、34.3%、25.7%,存在一定的租約集中到期風險。
Reits低估明顯,或迎來配置機會
隨著12月6日《全國社會保障基金境內投資管理辦法(征求意見稿)》發(fā)布,FOF基金、ETF基金、養(yǎng)老金及社?;鸬乳L線配置資金、互聯互通及境外資金等四類資金有望成為新入市場力量,而REITs二級市場也有望獲得流動性得到重新定價機會。從上個月12月市場數據表現來看,REITs市場經歷全年調整后有所企穩(wěn),整體上漲1.47%,較同期滬深300表現(-1.86%)占優(yōu)。
據中銀證券團隊統(tǒng)計,截至12月31日,全市場29只REITs產品中,有20只凈值處于低估狀態(tài),占比近7成。其中交通基礎設施板塊被低估明顯,如華夏中國交建高速REIT估值相對凈值折價率達到-43.82%,此外華泰江蘇交控REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏越秀高速公路REIT估值折價率均超20%。
據澎湃新聞報道,社保基金會規(guī)劃研究部主任趙軍認為,《管理辦法》出臺有助于拓寬社?;鹜顿Y范圍,如納入一些符合社?;鹳Y金性質、兼具良好投資價值的新投資品類,比如市場關注度比較高的基礎設施公募REITs等。
此外,中金基金李耀光對相關媒體表示,由于公募REITs介于股債之間的風險收益水平,疊加處于歷史相對高點的收益率利差,現階段公募REITs產品的投資價值值得挖掘,不過在市場波動因素有所收斂的趨勢下,運營管理分化所帶來的風險也值得警惕。
不過可以看到的是,在政策端呵護下,REITs的發(fā)行機制趨于完善,市場擴容態(tài)勢明顯。從去年四季度以來掛網REITs項目激增,申報至交易所的儲備項目已達19只,與去年下半年僅1只上市的階段性“冰點”形成強烈對比。
中銀固收團隊認為,伴隨擴募落地,新發(fā)+擴募的雙輪驅動格局形成,后續(xù)市場應重點關注高股息、逆周期、強原始權益人三個方向,其中生態(tài)環(huán)保及能源為代表的板塊分紅收益明顯,而保障房、能源及廠房資產板塊的逆周期屬性較強,此外原始權益人綜合能力是推動單個REIT做大做強的核心要素,可從原始權益人在行業(yè)內地位、資產儲備及其對REITs上市平臺的重視程度三項指標進行考察。