財(cái)聯(lián)社11月24日訊（編輯 楊斌）近日，隨著華夏金茂購(gòu)物中心REIT的審核狀態(tài)更新為“已反饋”，首批四單向交易所申報(bào)的消費(fèi)類REITs項(xiàng)目審核狀態(tài)全部更新，今年以來(lái)持續(xù)推進(jìn)的消費(fèi)REITs落地再進(jìn)一步。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，首批申報(bào)的消費(fèi)REITs資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，有助于試水企業(yè)盤活商業(yè)資產(chǎn)，打通新融資渠道。對(duì)于REITs市場(chǎng)，消費(fèi)REITs可能是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大類REITs中最具規(guī)模潛力的子板塊，且具備一定稀缺性。

消費(fèi)REITs上市再進(jìn)一步，首批四單項(xiàng)目審核狀態(tài)全部更新

11月23日，華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的項(xiàng)目審核狀態(tài)更新為“已反饋”。至此，于10月26日向滬、深交易所申報(bào)的首批四單消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目審核狀態(tài)已全部更新。

圖：首批申報(bào)的四個(gè)消費(fèi)REITs項(xiàng)目審核狀態(tài)均更新

（資料來(lái)源：滬、深交易所網(wǎng)站，財(cái)聯(lián)社整理）

其中，中金印力消費(fèi)REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT在11月21日獲深交所“已問(wèn)詢”，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT在11月21日獲上交所“已反饋”。華夏金茂購(gòu)物中心REIT、中金印力消費(fèi)REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的項(xiàng)目管理人均已就交易所的反饋意見(jiàn)作出回復(fù)。

今年3月，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)同步下發(fā)文件，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。此后，消費(fèi)REITs的落地步伐一直在緊鑼密鼓地推進(jìn)。

10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，并自發(fā)布之日起施行。證監(jiān)會(huì)表示將會(huì)同相關(guān)部門單位，推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，同時(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的積極作用。只隔了不到一周，首批四單消費(fèi)類REITs項(xiàng)目的申報(bào)獲得交易所受理。

底層資產(chǎn)普遍優(yōu)質(zhì)，消費(fèi)REITs具備稀缺性

根據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目為青島華潤(rùn)萬(wàn)象城，該項(xiàng)目位于青島市核心商圈之一的香港中路商圈，毗鄰青島市政府、五四廣場(chǎng)等城市地標(biāo)，地理位置較為優(yōu)越，其商業(yè)建面也達(dá)到了30.12萬(wàn)平方米，2023年中期的出租率為98.49%。中金印力消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)為萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)在杭州地西溪印象城，毗鄰西溪濕地，商業(yè)總建面為14.41萬(wàn)平米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心，出租率達(dá)到了99.2%。華夏金茂購(gòu)物中心REIT的相關(guān)資產(chǎn)為長(zhǎng)沙金茂覽秀城，毗鄰長(zhǎng)沙國(guó)際文化藝術(shù)中心，商業(yè)建筑面積約10.27萬(wàn)平方米，是金茂商業(yè)的第一個(gè)覽秀城項(xiàng)目，出租率為98.36%。

相較于三家龍頭房企拿出的大規(guī)模綜合體項(xiàng)目，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)則是物美集團(tuán)位于北京的4個(gè)小型項(xiàng)目的組合，單個(gè)項(xiàng)目的平均商業(yè)建面不超過(guò)2萬(wàn)平方米，綜合出租率也僅為88.71%。但是由于項(xiàng)目均處于北京人流較為密集的地段，因此經(jīng)營(yíng)狀況也較為不錯(cuò)。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，4家企業(yè)的消費(fèi)類公募REITs的底層資產(chǎn)均位于核心城市的優(yōu)質(zhì)地段，同時(shí)保持著良好的運(yùn)營(yíng)效率，體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于打好第一槍的重視。對(duì)企業(yè)而言，試水消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs一方面能夠有效盤活旗下存量商業(yè)項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率；另一方面則是在融資環(huán)境收緊的背景下，公募REITs能夠?qū)⒘鲃?dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為金融產(chǎn)品份額，從而降低企業(yè)負(fù)債水平，打通新的融資渠道。

由于華潤(rùn)、萬(wàn)科等企業(yè)旗下仍有大量的商業(yè)資產(chǎn)，因此在獲得成功發(fā)行的經(jīng)驗(yàn)之后，不僅能夠?qū)⑵煜沦Y產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)募到現(xiàn)有基金，甚至還能進(jìn)行第二支、第三支基金的發(fā)行工作。此外，還有部分企業(yè)早前也表態(tài)過(guò)將發(fā)行REITs，如百聯(lián)、天虹等，雖然沒(méi)有在第一批進(jìn)行申報(bào)，但是有較大可能已經(jīng)在對(duì)公募REITs 的發(fā)行進(jìn)行準(zhǔn)備，可能在第二批、第三批投入市場(chǎng)。

對(duì)于REITs市場(chǎng)，中金研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)看中國(guó)REITs市場(chǎng)從底層資產(chǎn)視角有可能形成新能源資產(chǎn)、交通運(yùn)輸類資產(chǎn)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)三足鼎立的局面，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施可能是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大類中最具規(guī)模潛力的子板塊，其單體資產(chǎn)規(guī)模較大是一個(gè)突出的特質(zhì)。目前上市REITs產(chǎn)品在經(jīng)營(yíng)收入和分派的增長(zhǎng)預(yù)期上多落于低個(gè)位數(shù)水平，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs則可能兌現(xiàn)高個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)率，這在REITs市場(chǎng)內(nèi)具有一定稀缺性。