財聯(lián)社10月17日訊（編輯 楊斌）今天上午，住建部等五部委在國新辦發(fā)布會上介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關情況。對于房企融資，住建部與金融監(jiān)管總局擬將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加至4萬億。不過，房地產(chǎn)各項政策“組合拳”仍以托底為主，房企貸款的投放節(jié)奏需提高，地產(chǎn)債市場今日沖高回落。

今日發(fā)布會前，交易所市場萬科的多只債券漲幅較大，“20萬科06”漲近6%，“21萬科04”漲超2%，“22萬科06”漲超1%。此后交易所地產(chǎn)債沖高回落，午后，“20萬科06”漲1.5%，其余地產(chǎn)債漲幅均不足1%。萬得地產(chǎn)債30指數(shù)上午一度漲0.3%，午后漲幅趨零。

9月地產(chǎn)債凈融資由正轉(zhuǎn)負，“白名單”項目貸款規(guī)模增至4萬億

9月以來，地產(chǎn)債的融資再度收縮。根據(jù)企業(yè)預警通的統(tǒng)計，9月共計發(fā)行地產(chǎn)債609.09億元，環(huán)比下降44%。受發(fā)行量偏低影響，當月凈融資額由正轉(zhuǎn)負，為-246.59億元。10月至今，地產(chǎn)債發(fā)行172.65億元，實現(xiàn)凈融資-49.15億。

圖：地產(chǎn)債月度融資情況

（數(shù)據(jù)來源：企業(yè)預警通，財聯(lián)社整理）

東方金誠認為，9月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模季節(jié)性回落，主要系國企發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，帶動整體凈融資額再次由正轉(zhuǎn)負。

關于房企融資，在9月24日央行同意將“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項階段性政策延期至2026年底的基礎上，今日，住建部相關負責人表示，年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加至4萬億，將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

房地產(chǎn)白名單項目以在建房地產(chǎn)項目為融資支持對象，起源于今年1月住建部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的通知，要求各地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。

金融監(jiān)管總局相關負責人表示，截止10月16日，白名單房地產(chǎn)項目已審批通過的貸款已經(jīng)達到了2.23萬億元；預計到2024年底，白名單項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。下一步要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”；優(yōu)化“白名單”貸款資金的撥付方式，做到“應早盡早”；商業(yè)銀行和房地產(chǎn)項目公司在協(xié)商一致的情況下，可以將全部貸款提前發(fā)放給房地產(chǎn)公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，在“白名單”項目貸款審批通過金額大幅增加后，接下來的關鍵是銀行資金投放進度。本次發(fā)布會稱，接下來要優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”，這意味著接下來房企開發(fā)貸投放進度將顯著加快，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的銀行貸款將持續(xù)較大幅度同比正增長。

政策以托底為主，央國企地產(chǎn)債配置價值已顯

除交易所地產(chǎn)債沖高回落外，今日地產(chǎn)A股、港股均表現(xiàn)不佳。午后，港股富力地產(chǎn)跌超20%，萬科企業(yè)跌超15%。

除房企項目白名單融資政策外，今日五部委新聞發(fā)布會的主要政策還包括將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造；在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方將安排專項債收購存量商品房；允許政策性銀行、商業(yè)銀行對閑置存量土地的收購發(fā)放一定比例的收購貸款。

金融監(jiān)管總局副局長肖遠企表示，打好房地產(chǎn)各項融資工具的“組合拳”，形成集成規(guī)模效應，增強精準適配性。

針對今日的發(fā)布會，海通證券宏觀團隊指出，政策對房地產(chǎn)仍是以托底為主，守住底線，解決一些問題，而不是進行強刺激。前期再貸款和“白名單”機制的實際使用率相對偏低，審批授信完成后貸款發(fā)放節(jié)奏也需提高。在穩(wěn)地產(chǎn)的方式上，或需要更多的逆周期的財政力度的加碼。

根據(jù)中金固收團隊的統(tǒng)計，9月地產(chǎn)債行業(yè)利差整體走闊，AAA、AA+、AA隱含評級超額利差均值分別走擴8bp、收窄2bp和走擴5bp，AAA主要受保利發(fā)展2年期以上個券影響，AA主要受珠江實業(yè)、綠城房產(chǎn)、首開股份影響。進入10月，地產(chǎn)債的收益率有所回落。

圖：部分央國企地產(chǎn)債收益率走勢

（資料來源：中金固收，財聯(lián)社整理）

東方金誠認為，近期發(fā)布的一系列房地產(chǎn)支持政策對于推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)均具有積極意義。接下來，還需密切關注房地產(chǎn)市場政策變化對樓市的影響，如樓市實現(xiàn)止跌回穩(wěn)將對房企信用風險緩和產(chǎn)生重要影響，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來重要的轉(zhuǎn)折點。

中金固收團隊認為，9月末以來在政策預期改善的帶動下，債券市場經(jīng)歷了一定的調(diào)整，信用債調(diào)整幅度更大，受此影響，國企地產(chǎn)債收益率和利差相比7月末低點明顯抬升，收益率點位已經(jīng)基本回到今年5月17日地產(chǎn)新政前水平。部分優(yōu)質(zhì)央國企估值也有較大幅度上行，配置價值已凸顯?？梢园盐諆?yōu)質(zhì)央國企地產(chǎn)債的配置機會，以中等久期為主。