成都最后一場限價土拍 電建、中旅、保利補倉背后的投拓局
2023-10-27 20:45 星期五
觀點網
①欲求坐穩(wěn)多維度的房企之最,保利在土地市場中繼續(xù)疾走。
②從結果上看,7宗地全部達成交易,總用地面積達28.79萬平方米,規(guī)劃建筑面積超64萬平方米,成交總金額約68億元,平均溢價水平在8.33%。

自本批次土地完成出讓后,成都結束了為期3年的“雙限政策”,土地市場將回歸“價高者得”的模式。

10月26日,成都最后一次采取“限價競買+抽簽競得”的土拍拉開帷幕,本次7宗地塊的出讓不僅取消了住宅清水限價,還打破了此前延續(xù)的“雙限”制度,僅保留了土地最高限價。

從結果上看,7宗地全部達成交易,總用地面積達28.79萬平方米,規(guī)劃建筑面積超64萬平方米,成交總金額約68億元,平均溢價水平在8.33%。其中4宗地塊達到觸頂搖號,甚至出現(xiàn)逾40家房企哄搶一宗地的情況,最終地塊分別由中國電建、中旅集團、保利發(fā)展以及杭州坤山企管斬獲。

觀點新媒體了解到,本次供地結束后,成都的土拍規(guī)則將重回“價高者得”的時代,這也意味著“雙限”政策對市場調控目的已經達到。而在此時放開土拍規(guī)則,無疑在為在幫助“理性”的市場找回一些“熱情”。

終場收工

2020年是成都土拍雙限元年。在這一年10月,成都誕生第一批“限地價、限房價”的土地,正式開啟“雙限地”時代。到了2021年,集中土地供應格局建立,雙限的土地再被貼上“集中供應”的標簽。

2022年隨著房開市場的持續(xù)觸底,重點城市集中供地政策也開始逐步松動。到了今年9月,成都住建發(fā)布通知,放寬了限購區(qū)域和限購面積,還取消了對土地及建成商品房的限價,后者改為由企業(yè)根據市場情況自主定價。

而從成都近期掛牌出讓的地塊中,也能看到落地執(zhí)行“取消地價上限”這一政策的反饋。10月23日,該地掛牌7宗地塊的競拍方式,已從本次土拍的“限價競買”更改為“競地價”。

雖然集中土地供應、雙限政策對于市場的調控使命已然完成,終場收工的局面已是定局。而對于房企來說,再次放開的政策既是機遇,也是挑戰(zhàn)。

土拍市場恢復“價高者得”,房企在面臨熱門地塊時,其溢價空間將會進一步拉升,更考驗著開發(fā)商的產品力以及經營能力。此外,各地樓市尚未出現(xiàn)實質性轉暖,規(guī)則調整也很難帶動市場情緒轉變。

作為取消限價前成都的最后一場出讓,本次土拍的多數(shù)地塊均發(fā)生觸頂成交,不難看出,放松的政策環(huán)境,的確調動起了房企的拿地情緒。

從地塊的分布情況上看,7宗出讓地塊中,僅有2宗來自非限購區(qū)域,全以底價成交,其中龍湖以2.077億元摘下郫都區(qū)犀浦街道21畝純住宅用地。剩余的5宗地塊,也只有成華區(qū)4.23萬平方米宅地是底價成交的。

觀點新媒體觀察,本次成都土拍,房企對限購區(qū)域的追捧熱情不減,所有產生溢價的地塊均是從競拍開始不久后,便拉升至觸頂價。其中,成交價最高的金牛區(qū)6.11萬平方米宅地,由中國電建地產以16.48億元競得,成交價1.35萬元每平。

中旅集團在本次土拍也有所斬獲。該司以10.1億元的價格競得成華區(qū)3.11萬平方米地塊,溢價率14.79%,成交價1.63萬元每平。

而對于天府新區(qū)的兩宗溢價地的爭奪,兩宗地塊競得者背后的實控人都十分“神秘”。拿地之后,市場不斷有聲音在猜測著“影子”的背后是誰。

據觀點新媒體了解到,天府新區(qū)正興街道3.18萬平方米地塊的競得者為佛山市南海雅置投資有限公司,根據股權穿透得知,該司的大股東系廣東華創(chuàng)化工,后者為華創(chuàng)集團的核心支柱企業(yè)。

上述地塊的摘地企業(yè),不僅有著一位來自保利系背景的自然人股東,持股比例10%。且該人士還為企業(yè)的法定代表人。除此之外,南海雅置大股東與和保利關系匪淺,雙方在佛山合作過南海之眼、南海之門等項目,共同持有佛山市保利華創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司股權。

市場有消息指出,南海雅置已將今年4月于杭州余杭區(qū)競得地塊的項目公司股權質押給保利發(fā)展。而經過查閱發(fā)現(xiàn),目前保利對該地塊的權益為99%,獲取項目方式為合作。

值得一提的是,上述企業(yè)還將競得的廣州史上第二貴地塊——廣州天河員村21.85億元地塊“分享”給保利。根據保利披露的公告顯示,目前公司對廣州天河員村開發(fā)權益為80%,所承擔地款17.48億元。

由此不難看出,南海雅置雖然為廣東華創(chuàng)化工下屬企業(yè),但更多的時候扮演的是華創(chuàng)與保利合作的媒介,而本次成都競得的地塊大概率后期也會引入保利,且為項目的操盤方和權益方。

相較于保利“南海雅置”擴儲這條明線,天府新區(qū)另一宗地塊的競得方則是“藏”的更深。

據悉,天府新區(qū)2.45萬平方米地塊由杭州坤航企業(yè)管理有限公司競得,成交總價約6.25億元,成交價為1.28萬元每平米,溢價率14.29%。該企業(yè)是杭州坤山企管子公司,股權穿透最終來到兩名自然人,實際控制企業(yè)疑似浙江坤興建設集團。

保利投拓局

作為當年房地產行業(yè)的龍頭房企代表,“招保萬金”四大金剛之中,保利發(fā)展可以說是今年在土拍市場中最活躍的了。

除了積極與南海雅置進行“合作”,今年前三季度,保利自身也在各地市場中淘到了不少新儲備。據保利每月披露的項目投拓情況,從2022年12月至今年10月9日,該司累計新拓土地76宗,通過合作、拍賣、招拍掛市場、聯(lián)合掛牌等方式競得土地約309萬平方米,花費土地款975億元。

觀點新媒體了解到,今年6月是保利的豐收月。該司在該月度完成累計23宗地塊的新拓,涉及地塊面積達113.46萬平方米,計容建面更是來到了超207萬平方米,需支付土地款項達267.69億元。

值得一提的是,在保持較高強度的土地投資的同時,保利發(fā)展在該月度的土地投資仍保持較高的權益比例,平均值為75%。

從具體的新增土儲結構上看,保利發(fā)展更傾向于廣泛涉獵重點城市,投資集中度上聚焦一二線城市和區(qū)域。但上半年眾房企的投資策略均集中在這部分城市,因此競爭十分激烈,導致熱門地塊搖號中簽率較去年明顯降低,致使房企們頻頻使用“影子”公司,力求拉高自身中簽可能。

在城市上,保利發(fā)展重點布局了廣州、南京、北京、佛山以及上海等區(qū)域。其中,加大了對成都、蘇州等城的投資強度。據統(tǒng)計,廣州單城累計投入土地款項185億元,占總投拓金額的近2成。

由于保利發(fā)展披露的相關土地情況,包含去年12月的情況,而在去年末該司與以95.81億拿下的天河AT0507033地塊。若是剔除該地塊影響,廣州單城的投資金額仍有89.2億元,占比降至10.15%。

對于粵港澳大灣區(qū)的投資,保利發(fā)展雖然于深圳市場的投入相對欠缺,但繼續(xù)錨定佛山的市場,持續(xù)補倉。1-9月,該司累計于佛山新獲土地超20萬平方米,拿地金額超76億元,投入遠超其他二線城市,甚至超越部分二線城市。

除此之外,對長三角和環(huán)渤海區(qū)域的投資加速,也是今年保利發(fā)展拿地的顯著特征,其中以南京、北京、上海、蘇州、石家莊、大連等城市為主。

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數(shù)據來源:企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

除了保持積極的投拓策略,面對市場低迷的環(huán)境,保利發(fā)展的銷售表現(xiàn)上韌性十足,成為了逆市增長的“少數(shù)派”。

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數(shù)據來源:企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

2023年1-9月,保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1918.59萬平方米,同比減少0.10%;實現(xiàn)簽約金額3351.53億元,同比增加4.70%,對應銷售單價為1.74萬元每平方米,在“淡市”中實現(xiàn)單價水平的提升。

單月銷售方面,今年3月是保利發(fā)展的業(yè)績爆發(fā)期,單月實現(xiàn)銷售金額503.01億元,銷售面積243.49,且該月份也是目前單價最高水平,錄得2.07萬元每平方米;而1、7、8月份銷售走勢較為低迷,在平和均線下游走。

根據觀點指數(shù)發(fā)布的“2023年1-9月房地產企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示,在權益銷售金額之中,保利發(fā)展仍穩(wěn)居房企銷售排行榜首,但緊隨其后的中海地產正不斷縮小二者間的差距。

在同行選擇放緩投資的去年,保利發(fā)展實現(xiàn)逆周期擴儲,一定程度上實現(xiàn)了對高能級城市的錯峰投資。而從今年的情況上看,該司依舊沒有放緩步伐,反而越戰(zhàn)越勇,欲求繼續(xù)坐穩(wěn)多維度的房企之最。

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